Are real estate enterprises 'circumventing the law' to raise capital?

 

Dù Luật đã nghiêm cấm hành vi huy động vốn để đặt cọc, ưu tiên mua bán trong các dự án chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn đang cố tình “lách luật” để thu lợi từ khách hàng.

 

Thời gian qua, trên thị trường bất động sản (BĐS) xuất hiện nhiều dự án “ma” hoặc các dự án mà khách hàng phản ánh và tố Chủ Đầu Tư (CĐT) đã nhận tiền nhưng không tiến hành thực hiện dự án trong suốt nhiều năm, có nơi dự án vẫn chỉ còn “nằm trên giấy”. Theo thống kê, thì hầu hết tại các dự án này đều chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật trước khi đưa vào giao dịch (mở bán), nhưng CĐT đã tiến hành ký kết các loại hợp đồng khác nhau như: đặt cọc giữ chỗ, hợp tác kinh doanh … để qua đó thu tiền của người mua. Cá biệt, có trường hợp đã thu tiền khách hàng hơn 50% của giá trị hợp đồng. Điều này là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng bất ổn trên thị trường BĐS hiện nay. Và như một lẽ hiển nhiên, bên phải gánh chịu hậu quả cuối cùng vẫn luôn là người mua.

Giải thích khác nhau

Khi các tranh chấp xảy ra, phía khách hàng thì cho rằng bị CĐT lừa gạt, nên tổ chức viết đơn tố cáo, giăng băng-rôn phản đối và nhờ cơ quan chức năng can thiệp. Còn phía CĐT thì cho rằng đây là giao dịch giữa các bên theo hợp đồng rõ ràng. Khi bị truy hỏi về việc dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã tiến hành huy động tiền, thì phía CĐT luôn lập luận rằng pháp luật Kinh doanh BĐS không quy định về các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp tác kinh doanh …; việc CĐT và khách hàng ký kết các hợp đồng này là thỏa thuận, giao dịch dân sự theo quy định của Bộ Luật Dân Sự, nên các giao dịch này không chịu sự điều chỉnh và không vi phạm các quy định về pháp luật kinh doanh BĐS.

Từ đó, các CĐT dễ dàng “lách” các điều kiện mà pháp luật quy định bắt buộc phải đạt được trước khi mở bán; và CĐT dễ dàng thu tiền của khách hàng bằng các loại hợp đồng này.

Với cách lập luận và lý giải trên, nhiều cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương dường như tỏ ra lúng túng, không thể can thiệp và giải quyết đơn tố cáo hoặc đơn trình báo của khách hàng. Và cuối cùng, cách giải quyết duy nhất là hướng dẫn người dân thực hiện việc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để xem xét.

Như một giải pháp khắc phục trước tình trạng này, vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị bổ sung chế định về đặt cọc vào điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể, doanh nghiệp sẽ không được thu quá 50 triệu đồng/sản phẩm của khách hàng trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo HoREA thì việc này là huy động vốn trái phép, trái với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. “Mức 50 triệu đưa ra chỉ là mức đề xuất thôi chứ con số đặt cọc bao nhiêu thì cơ quan thẩm quyền còn cân nhắc. Trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, thanh toán đợt 1 không quá 30% giá trị hợp đồng cho nên đặt cọc không quá 50 triệu là hợp lý”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA lý giải. Đồng thời cho biết “kiến nghị này đưa ra nhằm mục tiêu kiểm soát tình trạng phân lô bán nền, lợi dụng luật dân sự để huy động vốn trong khi luật kinh doanh bất động sản không quy định. Đây là thiếu sót có thể bổ sung vào luật”.

Luật sư Lê Ngô Trung, Công ty Luật TNHH Vega

Bản chất những hợp đồng này là gì?

Trao đổi với chúng tôi, Luật sư Lê Ngô Trung, Công ty Luật TNHH Vega cho rằng, trong giao dịch dân sự, việc bên tiến hành ký kết “hợp đồng đặt cọc” là điều khá phổ biến và được pháp luật thừa nhận. Theo Bộ luật Dân sự, thì bản chất của giao dịch đặt cọc là nhằm mục đích các bên hướng đến việc tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, với các giao dịch trong các lĩnh vực mang tính đặc thù thì phải cần xem xét trên góc độ bản chất giao dịch để xác định và áp dụng pháp luật một cách phù hợp hơn.

Với trường hợp này, khi các bên tiến hành giao dịch thông qua việc ký kết “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, thì ngay từ đầu xác định việc mua bán, và mục đích cuối cùng mà các bên hướng tới là quyền sở hữu căn hộ hoặc lô đất được mô tả một cách cụ thể và chi tiết trong hợp đồng.

Rõ ràng, đối tượng của việc giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định khá rõ là “bên hợp tác, góp vốn …” chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), và CĐT không được phép huy động vốn để chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án của bên huy động. Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản đã liệt kê những hành vi bị cấm, trong đó có hành vi “kinh doanh BĐS khi chưa đủ điều kiện”, và hành vi “huy động vốn trái phép”.

Theo luật sư Trung, với các quan điểm cho rằng đây chỉ là giao dịch về đặt cọc theo Bộ luật Dân sự là chưa xem xét một cách thấu đáo bản chất giao dịch, vì thực tế thì một bên (tức CĐT) đã cố ý và nhằm mục đích thu tiền và huy động vốn trái với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở; và bên còn lại (tức khách hàng) thì muốn giành quyền ưu tiên và mua trước khi sản phẩm được phép chính thức mở bán theo luật định, bất chấp những lời cảnh báo của các Cơ quan nhà nước và chuyên gia pháp lý.

Vấn đề hiện nay cần quan tâm là các quy định về chế tài xử lý cần phải được ban hành và bổ sung một cách tương thích với các hành vi vi phạm, đặc biệt là xem xét đến yếu tố “chủ thể vi phạm” là các CĐT dự án với khả năng am hiểu và hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.

Theo báo antt.vn

http://antt.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-dang-lach-luat-de-huy-dong-von-280413.htm?fbclid=IwAR31_DqaYBxCBt8DmduoVYhxj-C7U3uZws4hqpkIj92c-TPlLnZBIPEerlg