Bảo vệ người mua nhà | 26/10/17 13:20

Bắt đầu từ 15/8/2017, Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu chính thức có hiệu lực. Đây được xem là động thái mạnh mẽ nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong xử lý tài sản đảm bảo, tiền đề hướng đến việc thay đổi các quy định liên quan trong Luật Các tổ chức Tín dụng hiện nay, hoặc cụ thể hóa quy định pháp luật về xử lý nợ xấu thành Luật trong thời gian tới.

Ngoài việc giải quyết nhu cầu trước mắt là tái cơ cấu các tổ chức tín dụng, quy định này còn tác động tích cực đến thị trường đầu tư khi mở rộng đối tượng được tham gia hoạt động mua bán khoản nợ này, cũng như tăng nguồn cung cho các hoạt động mua bán và sát nhập (M&A) để các nhà đầu tư lựa chọn.

Khi Nghị quyết 42 bắt đầu có hiệu lực, thì khoản nợ đầu tiên được Công ty Quản lý Tài sản của Các tổ chức Tín dụng Việt Nam (VAMC) tiến hành thu giữ tài sản đảm bảo là Dự án Cao ốc phức hợp Sài Gòn M&C.

Tiếp đó, nhiều dự án lớn như V-Ikon (đường Đường Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh), dự án Khu dân cư 584 Tân Kiên (xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh)… tiếp tục được các ngân hang “siết nợ” và bán đấu giá ra thị trường.

Nhiều dự án bất động sản đã bị các ngân hàng “siết nợ” và bán đấu giá.

Được kỳ vọng sẽ giải quyết được bài toán nợ xấu, nhưng việc triển khai Nghị quyết 42 không cẩn trọng sẽ dễ dấn đến những xung đột giữa các quy định pháp luật liên quan, đặc biệt khi tài sản đảm bảo là bất động sản, hay các dự án bất động sản.

Theo Luật sư Lê Ngô Trung, Luật sư cao cấp Công ty Luật TNHH Vega, khi dự án bất động sản được xem là tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu sẽ bị thu giữ và xử lý, việc phát sinh tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong các dự án này là điều không thể tránh khỏi.

Đối với loại tài sản đảm bảo là các dự án về bất động sản, trong đó hầu hết đều liên quan đến người mua tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ, trong một số trường hợp thì một phần dự án đã được bàn giao. Vì vậy, việc tranh chấp giữa bên đi vay và bên cho vay sẽ liên quan đến bên thứ ba, đặc biệt là bên chiếm hữu ngay tình – người mua căn hộ.

“Về mặt pháp lý, bên đi vay (thường là chủ đầu tư các dự án) và bên cho vay (các tổ chức tín dụng) xác lập quan hệ với nhau thông qua hợp đồng tín dụng. Trong thực tiễn, mặc dù trong quá trình đàm phán, ký kết hợp đồng tín dụng các tổ chức tín dụng đã thực hiện nhiều thủ thuật nhằm ràng buộc để xem như có toàn quyền xử lý tài sản đảm bảo khi bên đi vay không có khả năng trả nợ, như yêu cầu bên đi vay ký kết giấy ủy quyền trong việc xử lý tài sản … thì các tổ chức tín dụng cũng không mặc nhiên được pháp luật thừa nhận có thẩm quyền tịch thu, kê biên hay cưỡng chế tài sản này”, Luật sư Trung nói.

Luật sư Lê Ngô Trung – Công ty Luật TNHH Luật Vega.

Nghị quyết 42 cũng đề cập đến việc áp dụng thủ tục rút gọn trong giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản đảm bảo tại Tòa án. Điều này phần nào thể hiện việc hướng dẫn các bên khi không đồng thuận trong việc giải quyết tài sản đảm bảo cần được tiến hành khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, trong quá trình giải quyết một tranh chấp dân sự liên quan đến hợp đồng, thì vấn đề đầu tiên cần xem xét đó là tính pháp lý và hiệu lực của hợp đồng này. Trường hợp hợp đồng bị xem là vô hiệu, thì các thỏa thuận liên quan đến tài sản đảm bảo và quyền thu giữ tài sản đảm bảo sẽ không còn hiệu lực thực thi.

Và theo quy định của pháp luật hiện nay, cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp là Tòa án hoặc Trọng tài; và cơ quan có quyền thực thi pháp quyết có hiệu lực pháp luật là Cơ quan Thi hành án.

Theo quy định của Luật đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 thì việc xâm phạm về chỗ ở hay chiếm dụng là hành vi bị cấm; và nhất là Hiến pháp 2013 có quy định “Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý”.

Vì vậy, “việc các tổ chức tín dụng hay các tổ chức khác có liên quan khi tiến hành chiếm giữ, kê biên trái với ý muốn của người đang chiếm hữu ngay tình khi chưa có bản án hoặc phán quyết có hiệu lực pháp luật có thể xem là hành vi vượt quá thẩm quyền hoặc vi phạm pháp luật liên quan; và sẽ có nguy cơ bị xử lý hành chính hoặc xử lý hình sự về hành vi cưỡng đoạt tài sản hoặc cướp tài sản hoặc các hành vi khác khi việc thu giữ là nguyên nhân chính dẫn đến việc tổn hại đến sức khỏe, tính mạng của người khác”, Luật sư Trung khẳng định.

Từ đây, Luật sư Trung cho rằng, về bản chất, hợp đồng tín dụng là giao dịch dân sự. Ngay cả khi các bên đã tiến hành việc đăng ký giao dịch đảm bảo theo đúng trình tự thủ tục về đăng ký giao dịch đảm bảo, thì điều này chỉ thể hiện tinh thần và ý chí của các bên trong việc cam kết thực hiện hợp đồng. Nếu không có tranh chấp thì các bên tiến hành thực hiện hợp đồng theo những gì đã thỏa thuận phù hợp quy định của pháp luật. Nhưng khi các bên không đồng thuận trong việc giải quyết một vấn đề, mà cụ thể là bàn giao tài sản đảm bảo, thì đồng nghĩa với tranh chấp đã xảy ra. Lúc này, các bên buộc phải khởi kiện ra Tòa án hoặc cơ quan tài phán có thẩm quyền xem xét và xử lý.

Để việc triển khai và áp dụng Nghị quyết 42 trong thực tiễn có hiệu quả, ngoài việc cần có những quy định pháp luật và hướng dẫn triển khai nghị quyết này một cách chặt chẽ hơn, thì cũng cần tiến hành nghiên cứu và đồng bộ hóa các quy định pháp luật liên quan nhằm tránh tình trạng mâu thuẫn trong việc áp dụng pháp luật; hoặc tránh tình trạng lạm dụng quyền hạn của các tổ chức, cá nhân được quy định trong nghị quyết này dẫn đến những thiệt hại và nguy cơ đối diện việc bị xử lý theo quy định pháp luật do xâm phạm đến lợi ích, sức khỏe, tính mạng của các bên liên quan.

Chẳng hạn, mặc dù Nghị quyết có hướng dẫn điều kiện áp dụng, trình tự thủ tục xử lý nợ xấu như điều kiện xem xét khoản nợ nào là nợ xấu, và thực hiện việc thông báo công khai trước khi tiến hành thu giữ … Nhưng trong thực tiễn, việc triển khai công khai thông tin không phải lúc nào cũng đến được với người đang chiếm giữ ngay tình (thông báo trong vòng 15 ngày trước khi tiến hành thu giữ tài sản đảm bảo), và hậu quả là dễ dẫn đến việc các bên xảy ra xung đột …

Để xử lý vấn đề này, thì thời gian và địa điểm công bố thông tin trước khi tiến hành thu giữ tài sản đảm bảo cần phải hợp lý và công khai hơn nhằm giúp các tổ chức, cá nhân được tiếp cận dễ dàng như: niêm yết công khai thông tin ngay tại nơi có tài sản đảm bảo trong thời hạn 30 ngày thay vì 15 ngày tại trụ sở UBND xã và Cơ quan Công an nơi có tài sản đảm bảo …

Đây là khoản thời gian hợp lý để các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có thể thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết trong việc bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình, hoặc họ có thể tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhằm tránh những hành vi chống đối, mất an ninh trật tự và có thể dẫn đến các hành vi gây ra tổn hại sức khỏe, tính mạng … không đáng có khi tiến hành thu giữ tài sản đảm bảo.

SHTT

Theo MINH NGHĨA – Báo Cung Cầu