Thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù có nhiều biến động nhưng luôn thu hút được sự quan tâm từ cả nhà đầu tư trong nước lẫn nước ngoài. Đặc biệt, trong những năm gần đây, số lượng người nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại Việt Nam ngày càng gia tăng, kéo theo đó là nhu cầu sở hữu nhà của các đối tượng này cũng gia tăng.  Dưới đây là tổng hợp, so sánh các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền quyền sở hữu nhà ở của NNN tại Việt Nam qua các thời kỳ. Từ đó, nhà nước cũng đã ban hành các chính sách pháp luật phù hợp để điều chỉnh vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Như vậy, so với Luật Nhà ở 2005, pháp luật Việt Nam hiện hành, cụ thể Luật Nhà ở 2014, quy định như thế nào về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.

  1. Đối tượng người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008: “Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam.”, trong đó “Công dân nước ngoài” là người có quốc tịch nước ngoài. Như vậy, khái niệm “người nước ngoài” bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch, hoặc hiểu theo nghĩa đơn giản nhất thì người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, cách hiểu này cũng được quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 19/2008/QH12 (“NQ 19”).

Luật Nhà ở 2014 (“LNƠ 2014”) mở rộng đối tượng cá nhân nước ngoài (“CNNN”) được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam . Nếu Luật Nhà ở 2005 (“LNƠ2005”) và NQ 19 liệt kê 5 nhóm CNNN được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam[1] thì tại điểm a,c khoản 1 Điều 159 LNƠ2014 chỉ liệt kê 2 nhóm đối tượng: CNNN đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và CNNN được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Tuy nhiên, có thể dễ dàng nhận thấy phạm vi của 2 nhóm đối tượng trên là rất rộng, không xét nhóm CNNN đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án, chỉ riêng nhóm CNNN được phép nhập cảnh vào Việt Nam, tức là chỉ cần có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam, bất kể thời hạn lưu trú là bao lâu (trước đây, theo NQ19 thì thời hạn tối thiểu là 1 năm), đều được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý là những cá nhân này không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật – căn cứ khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015 (NĐ99).

Về điều kiện đối với đối tượng được sở hữu nhà cũng có sự nới lỏng rõ rệt. Nếu ở LNƠ2005 và NQ19 yêu cầu CNNN phải đáp ứng các điều kiện và cung cấp những loại giấy tờ pháp lý phức tạp ứng với mỗi loại chủ thể thì tại LNƠ 2014, các điều kiện này được đơn giản hóa tương ứng với 2 nhóm đối tượng được quy định trong luật:

  • Cá nhân nước ngoài xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án (khoản 1 Điều 160 LNƠ2014)
  • Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam, không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật (khoản 1 Điều 74 NĐ99)
  1. Các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Về hình thức sở hữu, theo quy định tại LNƠ 2005 và NQ19, CNNN được sở hữu nhà ở bằng các hình thức sau: mua, được thừa kế, được tặng cho căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở thương mại hoặc đối với CNNN đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì khi hoàn thành dự án có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền sở hữu nhà ở. Trong LNƠ 2014, ngoài các hình thức trên còn cho phép CNNN được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo một hình thức khác đó là thuê mua (điểm a, b khoản 2 Điều 159 LNƠ2014).

Một thay đổi đáng kể đến nữa đó là loại nhà và số lượng nhà ở được sở hữu. Nếu trong LNƠ 2005 và NQ 19, mỗi cá nhân chỉ được sở hữu tối đa một căn hộ chung cư, tại LNƠ2014, con số này lên đến 30% số căn hộ trong một tòa chung cư và 10% hoặc 250 căn đối với một dự án nhà ở riêng lẻ (điểm a,b khoản 2 Điều 161 LNƠ2014). Nếu CNNN được nhận thừa kế, tặng cho vượt quá số lượng tối đa được sở hữu thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Về thời hạn sở hữu nhà ở vẫn giữ nguyên như luật cũ là 50 năm, tuy nhiên, trong LNƠ 2014 thì tùy trường hợp mà còn có thể được gia hạn thêm tối đa 50 năm nữa (điểm c khoản 2 Điều 161 LNƠ2014).

Về điều kiện đối với nhà ở tham gia giao dịch, tương tự như LNƠ2005 và NQ19, ngoài các điều kiện cơ bản mà bất cứ nhà ở nào khi tham gia giao dịch đều cần thỏa mãn, trong giao dịch về nhà ở với cá nhân nước ngoài, nhà ở đó còn cần đáp ứng 2 điều kiện khác nữa đó là: phải nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và không nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở (điểm b khoản 2 Điều 159 LNƠ2014 và Điều 75 NĐ99)

Về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là CNNN cũng có nhiều thay đổi đáng kể, cụ thể, LNƠ2014 quy định các CNNN mua nhà ở tại Việt Nam được phép cho thuê lại nhà ở mà mình đứng tên sở hữu hợp pháp (Điều 162 LNƠ2014). Ngoài ra, đối với CNNN đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án, quyền của nhóm đối tượng này với nhà ở do mình sở hữu được quy định giống như công dân Việt Nam, chỉ trừ trường hợp xây nhà để cho thuê ( khoản 1 Điều 161 LNƠ 2014). Một thay đổi đáng chú ý nữa đó là CNNN kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam (điểm c, khoản 2 Điều 161 LNƠ 2014).

Bên cạnh đó, một số quy định cũng đồng thời được thắt chặt lại, chẳng hạn như NQ19 có quy định rằng trong thời hạn 12 tháng, kể từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó (tiết 2 khoản 1 Điều 4 NQ19), trong khi đó, tại điểm đ khoản 2 Điều 161 LNƠ2014 quy định CNNN sở hữu nhà ở có nghĩa vụ bán, tặng cho nhà ở đó trước khi hết thời hạn sở hữu nhà, nếu quá hạn mà vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ thì nhà ở đó sẽ thuộc sở hữu Nhà nước. Ngoài ra, LNƠ2014 cũng quy định các giao dịch mua, bán, cho thuê nhà ở có một bên là người nước ngoài đều phải thực hiện thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Có thể thấy, các nhà làm luật không chỉ đơn giản là nới lỏng các quy định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam nhằm thu hút đầu tư, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế mà bên cạnh đó còn tăng cường sự giám sát đối với các giao dịch có yếu tố nước ngoài.

Nhìn chung, so với LNƠ 2005, LNƠ 2014 ra đời đã đánh dấu một bước phát triển rõ rệt trong hệ thống pháp luật về nhà ở nói chung và vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam nói riêng. Các quy định ngày càng được mở rộng, thông thoáng hơn, không chỉ cho những cá nhân đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở mà cả những CNNN đang có nhu cầu sinh sống và làm việc tại Việt Nam.

Ls. Lê Nguyễn Thế Hưng

Giám đốc Công ty Luật TNHH Vega

(Bài viết được đăng trên Báo Mặt Trận số ra tháng 6.2017)

bao mat tran_so huu nha o cua nguoi nuoc ngoai (1) bao mat tran_so huu nha o cua nguoi nuoc ngoai (2)