Hiện nay, việc mua bán căn hộ không còn là điều quá xa lạ bởi số lượng chung cư ra đời ngày càng nhiều. Tuy nhiên, cùng với đó là những tranh chấp kéo dài giữa khách hàng và chủ đầu tư.Những tranh chấp này, có thể đến từ việc chủ đầu tư thi công ẩu, hay không đúng cam kết so với ban đầu, tự ý thay đổi công năng một phần dự án…

Để hạn chế những rủi ro có thể gặp phải và tránh rơi vào những tình huống tranh chấp với những bất lợi, Luật sư Lê Ngô Trung – Luật sư Cao cấp Công ty Luật TNHH Vega đã có những lời khuyên cho khách hàng trước khi quyết định đặt bút ký vào hợp đồng.

Thứ nhất là thông tin về chủ đầu tư

Khi có nhu cầu và tiếp cận các dự án, việc đầu tiên là cần tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư (CĐT) thực sự của dự án.

Về mặt pháp lý, trong giấy đăng ký kinh doanh của CĐT phải có ngành nghề “kinh doanh bất động sản”, đây là điều kiện thiết yếu để CĐT có thể tiến tới thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ với khách mua một cách hợp pháp.

Bên cạnh đó, yếu tố năng lực và uy tín của CĐT trên thị trường sẽ giúp khách hàng hạn chế được việc gặp phải những rủi ro trong quá trình thực hiện cam kết do năng lực quản lý, tài chính yếu kém của CĐT gây nên trong quá trình thực hiện những cam kết giữa hai bên. Nhất là các thông tin về những dự án mà CĐT đã thực hiện trước đây, cũng như các tranh chấp đã xảy ra trước đó.

Thứ hai là thông tin về dự án.

Theo quy định tại khoản 1 điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản thì điều kiện để các bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. Kèm theo đó là phải có văn bản thông báo “đủ điều kiện mở bán” do Sở Xây Dựng ban hành đối với dự án này.

Tuy nhiên hiện nay, nhiều CĐT dùng cách huy động vốn của khách mua bằng các hình thức như ký kết với người mua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư … Nhưng điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua khi CĐT khó khăn trong việc xoay xở nguồn tài chính để thực hiện dự án dẫn đến việc trì hoãn hoặc không đáp ứng tiến độ thực hiện các dự án này.

Ngoài ra, trước khi tiến hành giao dịch thì CĐT phải có được Hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng Thương mại về việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp CĐT không bàn giao đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Và theo Luật Kinh doanh Bất động sản thì CĐT có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng này cho bên mua khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán.

Một điều cần xem xét nữa là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hình thức – thời hạn sử dụng đất và CĐT đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất hay chưa?! Đã có không ít các dự án, khi người mua bỏ qua bước này, đến khi hoàn tất hợp đồng thì mới phát hiện CĐT chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất, lúc này tranh chấp phát sinh về người thực hiện nghĩa vụ này như: bên nào có nghĩa vụ nộp tiền thuế sử dụng đất?!

Các giấy tờ, thông tin cần kiểm tra về thông tin dự án đã nêu ở trên luôn phải có đầy đủ và khách mua nên xem trực tiếp trước khi giao dịch thay vì chỉ nghe qua lời giới thiệu hoặc các bản tài liệu photo. Nếu có thể, người mua nên kiểm tra đối chiếu về dự án này thông qua các cơ quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc tại địa phương.

Thứ ba là nội dung của hợp đồng mua bán.

Thông thường, khi mua căn hộ thì người mua được giới thiệu về các dự án thông qua đơn vị môi giới hoặc bộ phận kinh doanh của dự án, các thông tin này hầu hết là về tiện ích, thuận lợi về địa điểm của chung cư … để rồi người mua quên mất hoặc không chú ý đến nội dung cụ thể trong hợp đồng. Trong khi hợp đồng là căn cứ chính để giải quyết khi xảy ra tranh chấp giữa các bên.

Chẳng hạn CĐT thường đưa điều khoản phạt hoặc đơn phương chấm dứt nếu khách mua không thanh toán theo thỏa thuận, trong khi CĐT thì không nêu rõ thời hạn cụ thể của việc bàn giao sản phẩm nên người mua chỉ còn biết chờ cho đến khi nào dự án thực hiện xong mà thôi.

Vì vậy, Để bảo vệ quyền và lợi ích của mình, khách mua cần quan tâm những điều khoản cơ bản sau trong hợp đồng:

– Nghĩa vụ thanh toán nên tương ứng với tiến độ thi công thực tế của dự án và thời điểm bàn giao sản phẩm;

– Thời hạn bảo hành phải tối thiểu 60 tháng kể từ khi bàn giao căn hộ (theo quy định tại điểm a, khoản 2 điều 85 Luật nhà ở). Và nội dung bảo hành phải ghi rõ các hạng mục nào;

– Các loại phí liên quan vận hành, bảo trì chung cư khi đưa vào sử dụng cần minh bạch, rõ ràng …;

– Các điều khoản phạt và quyền đơn phương chấm dứt nên có sự công bằng nhất định cho cả hai bên, nhất là liên quan đến thời gian bàn giao sản phẩm;

Ngoài ra, các tiện ích liên quan công năng của tòa nhà và quyền lợi được sử dụng các công trình chung của dự án cần được nêu rõ và cụ thể hóa vào trong hợp đồng, thay vì chỉ nghe các cam kết hay giới thiệu từ nhân viên kinh doanh, môi giới … Bởi vì đây cũng là một trong những yếu tố quyết định giá của căn hộ, nên khi CĐT thay đổi công năng, hoặc thay đổi các tiện ích này sẽ làm ảnh hưởng không nhỏ đến người mua, mà đôi khi là dẫn đến các tranh chấp trong thời gian gần đây.